L’attachement à l’immobilier en France est profondément enraciné dans la culture et la société, constituant souvent un pilier central de la vie des Français. Investir dans la pierre équivaut à investir dans le tangible et le concret. Néanmoins si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans pour autant vous occuper de la gestion il existent deux moyens de faire, c’est qu’on appelle la « pierre-papier ». Parmi eux les SCPI et les REIT. Dans cet article, nous parlerons de la deuxième méthode, les REIT ou SIIC pour l’appellation officielle en France pour Société d’Investissement Immobilier Cotée aussi appelées couramment foncières cotées. REIT étant le terme américain pour Real Estate Investment Trust.
Comprendre les REIT
Commençons alors par comprendre de quoi on parle
Qu’est-ce qu’un REIT ?
Un REIT, ou Real Estate Investment Trust, est une structure d’investissement qui permet aux investisseurs d’investir indirectement dans l’immobilier et de diversifier leurs portefeuille. Ces sociétés possèdent un patrimoine immobilier qu’elles louent, entretiennent et gèrent à votre place. En achetant des titres de ces REIT, vous permettez à ces sociétés d’obtenir des liquidités pour acheter de nouveaux biens et d’entretenir leur patrimoine, en contrepartie vous touchez une partie des loyers qui vous sont versés en dividende.
La grande différence entre un REIT et une SCPI est que les REIT sont cotés en bourse à l’inverse des SCPI. Ainsi le prix de chaque part est soumise aux variations des marchés financiers.
Les types de REIT
Il existe différents types de REIT, notamment ceux qui investissent dans l’immobilier résidentiel, commerciaux, de santé, industriels et spécifiques à certains secteurs. Le large choix de secteurs vous permettent justement de diversifier davantage votre portefeuille. Comme pour tout investissement cette diversification demeure extrêmement importante de façon à limiter votre exposition à un seul secteur. Les REIT commerciaux ont notamment connu un énorme coup de frein lors des confinements successifs liés au Covid.
Comment les REIT fonctionnent-ils ?
Les REIT sont tenus par la loi de distribuer une grande partie de leurs revenus sous forme de dividendes aux actionnaires. Cette distribution régulière de revenus est l’un des principaux avantages des REIT. Ainsi les REIT assurent leur fonctionnement : gestion immobilière, charges de fonctionnement, etc et versent le reste des revenus à leurs actionnaires en dividendes.
Pourquoi Investir dans les REIT ?
Maintenant que nous comprenons ce qu’est un REIT, explorons les raisons pour lesquelles les investisseurs sont attirés par cette classe d’actifs.
Revenus stables
Les REIT offrent un potentiel de revenus stables sous forme de dividendes, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs à la recherche de flux de trésorerie réguliers. Les REIT sont tenus légalement de verser au minimum 90% de leurs revenus en dividendes, ainsi vous pouvez vous attendre à percevoir des dividendes régulièrement un revenu proportionnel à votre investissement. Attention néanmoins à ce point, comme toujours, rien n’est jamais garanti ! Comme toute société, le REIT peut également traverser des crises et des difficultés. Ainsi, le dividende peut être coupé le temps que le REIT se remette d’aplomb. Nous avons notamment connu le cas en France avec Unibail Rodamco qui a coupé le dividende pendant plusieurs années suite à la crise du Covid.
Diversification immobilière
Investir dans des REIT permet une diversification immobilière sans la nécessité d’acheter des biens immobiliers physiques. Vous pouvez avoir une exposition à différents types d’actifs immobiliers grâce à une seule action de REIT. Cela vous permet également d’investir dans des types d’immobiliers qui ne sont pas souvent accessibles à des investisseurs particuliers tels que : les centres commerciaux, les entrepôts, etc…
Liquidité et facilité de gestion
Les REIT sont cotés en bourse, ce qui signifie qu’ils sont liquides et faciles à acheter et à vendre. Cela vous donne la flexibilité de gérer votre portefeuille rapidement en fonction des conditions du marché. C’est un autre avantage qu’on les REIT par rapport aux SCPI.
Les Risques Associés aux REIT
Nous l’avons vu à de nombreuses reprises mais la rentabilité est toujours associée au risque et plus quelque chose est performante en terme de rentabilité, plus elle est risqué. Les REIT ne font évidemment pas exception. Regardons donc quels sont les risques des REIT :
1. Risque de marché immobilier
Les REIT sont étroitement liés au marché immobilier. Les baisses du marché immobilier peuvent affecter la valeur des actifs détenus par les REIT et réduire la valeur des parts. Un investissement en REIT est donc à considérer sur le (très) long-terme.
2. Risque de crédit
La majorité des REIT achètent à crédit, le risque de crédit est donc un facteur à considérer, pensez à toujours regarder le taux d’endettement de la société dans laquelle vous comptez investir.
3. Risque de marché
Etant des sociétés cotées, les REIT sont soumises à la volatilité des marchés financiers, ainsi le prix de cotation peut évoluer rapidement à la hausse comme la baisse selon l’évolution du marché.
Stratégies d’Investissement dans les REIT
Si vous souhaitez alors investir dans les REIT et maximiser ses avantages tout en minimisant les risques, il est important de mettre en place des stratégies d’investissement appropriées.
- Diversification
Comme pour tout investissement, la diversification reste comme toujours la d’une stratégie d’investissement réussie. Investir dans une variété de types de REIT peut réduire les risques spécifiques liés à un secteur immobilier particulier.
2. Analyse approfondie
Avant d’investir dans un REIT, effectuez une recherche approfondie sur sa gestion, ses actifs sous-jacents, son historique de distribution de dividendes, et son exposition aux risques. Les REIT étant cotés en bourse ils sont tenus à une transparence absolue regardez donc aussi leurs bilans, leurs taux d’occupation et qui sont leurs locataires.
3. Allocation d’actifs
Déterminez la proportion d’actifs de votre portefeuille que vous souhaitez allouer aux REIT en fonction de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque.
Conclusion
En conclusion, l’investissement dans les REIT peut être une option envisageable pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à générer des revenus stables. Cependant, il est important de comprendre les avantages et les risques associés à cette classe d’actifs, ainsi que les pratiques pour investir de manière avisée. En suivant une approche prudente, en effectuant une recherche minutieuse et en surveillant régulièrement vos investissements, vous pouvez tirer parti des REIT pour bâtir et protéger votre patrimoine financier sur le long terme. Rappelons que les REIT sont à considérer comme un investissement immobilier, donc sur le long terme. Selon, votre horizon de placement, vos objectifs et votre patrimoine investir en REIT ne sera pas forcément intéressant pour vous. Aussi, pensez à toujours vérifier si l’actif que vous envisagez d’investir est en adéquation avec votre stratégie.
Pour rappel, mes articles ne sont pas des conseils en investissement et ne sont réalisés qu’à titre pédagogique. Ils ne peuvent en aucun cas remplacer la consultation d’un professionnel.